Dettaglio parere dell'Avv. Maurizio Villani in materia fiscale e tributaria

13/09/2005

Iva, locazione civile abitazione

Quesito

Un' immobiliare concede in locazione per civile abitazione un appartamento ad un'altra immobiliare quale aliquota devo applicare?

Grazie...

Parere

Egr. Dottore, in merito al quesito che mi ha posto, Le preciso quanto segue.

L’art. 13, parte B, lett. B), della Sesta Direttiva del Consiglio Europeo n. 77/388 del 17 maggio 1977 prevede che l’affitto e la locazione di beni immobili siano esenti da IVA, ad eccezione delle prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe, secondo le definizioni poste al riguardo dagli ordinamenti interni dei singoli Stati membri.

Coerentemente con tale normativa comunitaria, l’art. 10, n. 8), del D.P.R. n. 633/1972, stabilisce, tra l’altro, che le locazioni di beni immobili destinati ad uso di civile abitazione siano esenti dall’IVA, al di fuori del caso in cui vengano poste in essere dalle medesime imprese costruttrici di tali beni.
Con riferimento a tale ultima ipotesi, invece, il n. 127-ter), parte III, della Tabella A, allegata al medesimo decreto, prevede che dette locazioni scontino una tassazione con aliquota ridotta del 10%.

Ne consegue che, per i fabbricati, l’esenzione è prevista per gli appartamenti destinati ad uso di civile abitazione (cioè per le unità classificate in Catasto nelle categorie da A/1 ad A/9 e nella categoria A/11) locati da imprese diverse da quelle che li hanno costruiti.
Invece, le locazioni di immobili strumentali per natura (categoria A/10 e categorie B, C, D ed E) sono soggette ad IVA con aliquota ordinaria del 20%, mentre le locazioni di immobili abitativi da parte di imprese che li hanno costruiti per la vendita scontano l’aliquota ridotta del 10%.

Da quanto sopra esposto emerge che per l’esenzione non è rilevante l’uso effettivo dell’immobile da parte del conduttore ma il requisito intrinseco del fabbricato e, cioè, la sua individuazione catastale, che deve essere compresa nelle categorie da A/1 ad A/11, esclusa la categoria A/10.

Nel caso da Lei prospettato, se si tratta di immobile destinato a civile abitazione, rientra nella disciplina di cui all’art. 10, n. 8, del D.P.R. n. 633/1972 e, quindi, come tale, è esente dall’imposta sul valore aggiunto.

Distinti saluti.