Dettaglio parere dell'Avv. Maurizio Villani in materia fiscale e tributaria

03/07/2004

Tassazione vendita immobile adibito ad abitazione principale

Quesito

Ho acquistato un immobile con annesso box in data 20/11/2001 adibito ad abitazione principale per l'intero periodo e pertinenza abitazione per il box entrambi acquistati per un importo pari ad euro 53.453,28 (applicata agevolazione I° casa). Il 24/11/2003 ho venduto tali immobili per un importo pari ad euro 113.914,90.

Il Notaio mi diceva che la differenza tra i due importi va tassata, mentre un commericalista da me interpellato mi ha detto che essendo stata adibita ad abitazione principale non va tassata la differenza.

Chi ha ragione?

Parere

L'art. 67, comma 1, lett. b) del D.P.R. n. 917 del 22/12/1986, come modificato dal D.Lgs. n. 344 del 12/12/2003 (prima delle modifiche art. 81 T.U. imposte dirette), dispone che sono considerati redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati da non più di cinque anni, esclusi quelli adibiti per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Ciò significa che nella fattispecie da Lei indicata non è applicabile la presunzione assoluta prevista dalla legge, perchè l'immobile è stato adibito ad abitazione principale.

Infatti, vengono escluse dall'ambito applicativo di detta presunzione assoluta soltanto le unità immobiliari urbane (e non quindi quelle rurali ovvero i terreni) che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono adibite ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari.

E' di tutta evidenza che con la nuova disposizione vengono attrate a tassazione le plusvalenze derivanti, ad esempio, da cessioni di unità immobiliari per le quali si rende applicabile l'aumento di un terzo della rendita catastale, ai sensi e per gli effetti del comma 1 dell'art. 38 T.U. imposte dirette citato (oggi art. 41, con le modifiche di cui al succitato D.Lgs. n. 344/2003).

Per quanto riguarda l'individuazione dei familiari, occorre fare riferimento all'ultimo comma dell'art. 5 del TUIR, ove si afferma che ai fini delle imposte dirette si intendono come tali il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Quanto sopra esposto, logicamente, si riferisce all'esclusione dall'ambito applicativo della presunzione assoluta prevista dalla legge; ciò non esclude, però, che nel caso da Lei prospettato l'Agenzia delle Entrate possa fare un accertamento ai fini delle imposte dirette per tassare la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto.

In questo caso, però, l'ufficio deve dimostrare l'intento speculativo fin dall'inizio dell'operazione (cosa molto difficile da provare) e non può beneficiare dell'inversione dell'onere della prova proprio per quello che ho detto prima, nel senso che non si realizza la presunzione assoluta prevista dalla legge a danno del contribuente.