PARERE

Dettaglio parere dell'Avv. Maurizio Villani in materia fiscale e tributaria

13/02/2005

Avviso d'accertamento basato unicamente su quanto riportato sul rogito, tralasciando gli aspetti sostanziali

Quesito

Gentile Avvocato, navigando su internet, mi sono imbattuto nel suo sito, ed ho potuto apprezzare la sua competenza in materia tributaria, nonché la precisione e puntualità dei suoi pareri.
Le faccio i miei più sinceri complimenti per la sua iniziativa, a beneficio di una vasta platea.
E' da poco che ho intrapreso la professione di commercialista e mi sono imbattuto in un caso sul quale, sarei molto grato di ricevere un suo parere.

Le espongo, più brevemente possibile, i fatti.

Fratello e sorella ereditano dai genitori una casa edificata su un terreno di circa 520 mq. e nell'atto di successione si parla di '.. appartamento.. cantina. Il tutto distinto in catasto su area censita al NCEU del Comune di. Partita. Foglio. mappale.. di mq. 520 '

L'immobile è pervenuto in successione in morte del padre deceduto nel 1987 e della madre deceduta nel 1993.

I due fratelli vivono in questa casa, con i genitori finché vivi, dal 1986 fino al settembre 1998, (come da certificato storico di residenza).

Nel settembre 1998 i due fratelli firmano un compromesso di permuta con un costruttore:
promettono di cedere l'immobile di cui sopra e in cambio ottengono due appartamenti, uno ciascuno, inseriti in un immobile, dove vanno ad abitare dal settembre 1998 (come da certificato storico di residenza).

E contestualmente cedono il loro immobile in possesso al costruttore.

Sull'immobile nel quale sono inclusi gli appartamenti vi è ipoteca per 2,5 miliardi di lire e il fabbricato in oggetto non è ancora munito di licenza di abitabilità (questi due dati sono presenti nel rogito notarile definitivo).

L'atto notarile definitivo è condizionato alla cancellazione d'ipoteca.

La cancellazione e la relativa registrazione avviene il 23 marzo 1999 (risulta da atto notarile).

I primi di aprile del 1999 il costruttore demolisce l'immobile ricevuto (c'è una fattura dell'impresa di demolizione intestata al costruttore).

Il 19 aprile viene firmata il rogito dal quale risulta che i due fratelli danno in permuta una 'area edificabile risultante dalla demolizione di preesistente fabbricato'.

Nell'atto notarile 'ai soli fini fiscali il valore dei beni permutati è fissato in Lire 320 milioni (160 per ogni appartamento).'

In data 31 dicembre 2004 hanno ricevuto un Avviso di Accertamento dall'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate che, dopo aver visto quanto si dichiara sul rogito notarile:
- che il bene dato in permuta è una 'area edificabile risultante dalla demolizione di preesistente fabbricato';
- che 'il valore dei beni permutati è fissato in Lire 320 milioni'.

1) considera, in base all'art. 81 lett. b) del DPR 917/86,1) che è stata realizzata una plusvalenza a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria;
2) che è stata presentata una dichiarazione infedele per il 1999, in quanti tale plusvalenza non è stata dichiarata.

Determina la maggiore imposta, gli interessi e le sanzioni pari a un quarto del massimo.

Quesito :
Ha qualche possibilità un ricorso basato sulle seguenti considerazioni :

- che la permuta, sotto l'aspetto sostanziale è avvenuto nel settembre 98, tra fabbricato e fabbricato e che quindi non è applicabile l'art. 81;
- che la permuta sotto l'aspetto formale (rogito) è avvenuto necessariamente dopo la registrazione della cancellazione d'ipoteca;
- che tra la registrazione della cancellazione d'ipoteca e il rogito è sopravvenuta la demolizione dell'immobile dato in permuta, causando l'espressione 'area edificabile risultante dalla demolizione di preesistente fabbricato';
- che l'avviso d'accertamento dell'Ufficio si basa unicamente su quanto riportato sul rogito, tralasciando gli aspetti sostanziali.

Faccio presente che fratello e sorella sono disoccupati e per salvarsi dovrebbero vendere uno degli appartamenti, incorrendo successivamente nel rischio di vedersi tassare una ulteriore plusvalenza.

La ringrazio fin d'ora per l'attenzione che vorrà riservare alla presente e nel salutarla cordialmente resto a sua disposizione per quant'altro fosse necessario.

Prov. Sassari

Parere

Egr. Dottore, in merito al quesito che mi ha posto, Le preciso che sono perfettamente d'accordo con la Sua impostazione, nel senso che in sede contenziosa bisogna dimostrare documentalmente i fatti così come avvenuti, in modo che i giudici abbiano chiari i termini della questione.

Nel ringraziarLa per i complimenti che ha voluto farmi, Le porgo distinti saluti.