Dettaglio parere dell'Avv. Maurizio Villani in materia fiscale e tributaria

24/06/2005

Agevolazioni prima casa sul secondo acquisto

Quesito

Egregio Avvocato, innanzitutto, complimenti per l’attività che Lei svolge tramite questo sito e per la chiarezza espositiva con cui fornisce delucidazioni ai contribuenti - a vario titolo - interessati a questioni di carattere tributario.

Le scrivo per chiederLe il Suo autorevole parere in tema di 'Agevolazioni prima casa'.

Più in particolare, avrei intenzione di acquistare da un privato un immobile (del valore di circa 300.000,00 Euro) da adibire a prima casa, fruendo delle relative agevolazioni fiscali consistenti in:
- imposta di registro (3%) ad aliquota ridotta,
- imposta ipotecaria (euro. 168) e imposta catastale (euro. 168) in misura fissa.

Preciso di avere già un immobile (acquistato da impresa costruttrice e pagato circa 50.000,00 Euro e posseduto da più di cinque anni ma il cui atto di compravendita è stato stipulato solo da tre anni) per il quale ho fruito di aliquota IVA agevolata al 4%.

Il primo immobile di cui sono proprietaria, in vero, non è adibito a prima casa e, con l’occasione, vorrei adibirlo ad uso ufficio.

È possibile fruire delle agevolazioni per la prima casa sul secondo acquisto senza che il primo immobile venga venduto ma semplicemente destinato ad altro uso.

Per fare ciò avrei pensato di pagare la differenza tra il 10% ed il 4% di IVA con relativo ravvedimento, regolarizzando l’acquisto dell’immobile de quo come immobile uso ufficio.

Il pagamento sarebbe fatto sempre dal costruttore che provvederebbe ad emettere corrispondente nota credito IVA nei miei confronti insieme al pagamento tramite F24 della relativa imposta - da me a Lui versata - con F24 alla prima data utile.

Ciò precisato il mio unico dubbio è evitare che l’Amministrazione Finanziaria consideri l’operazione come elusiva.

La normativa sul punto non è molto chiara. Tuttavia, da una prima analisi di 'sistema', sembra che il diritto all’agevolazione dovrebbe spettare purchè venga pagata la differenza di imposta ad aliquota piena sul primo immobile (diventato 'seconda casa' e, pertanto, non agevolabile).

L'operazione de quo potrebbe essere realizzata secondo la seguente tempistica procedurale:
- cambio di destinazione d'uso del 1° immobile prima della redazione dell'atto di cui alla nuova compravendita sul 2° immobile da adibire a prima casa;
- pagamento della differenza di imposta sul primo immobile agevolato (ovvero la differenza tra il 10% ed il 4%, corrispondente al 6% di 50.000,00 = 3.000,00 + 30% di sanzioni e + interessi);
- dichiarazione nell'atto notarile che verrà fruito il credito d'imposta per la prima casa;
- pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali ridotte sul nuovo acquisto di valore decisamente superiore al precedente (Registro al 3% su 300.000,00 + ipo-catastali fisse).

RingraziandoLa anticipatamente per la disponibilità e per la cortese risposta, invio distinti saluti.

Parere

Gentile Dott.ssa, in merito al quesito che mi ha posto, Le preciso quanto segue.

Come giustamente da Lei rilevato la normativa in tema di 'agevolazioni prima casa' è alquanto farraginosa e confusa.

La soluzione da Lei prospettata ha una sua logica e il suo iter procedimentale potrebbe considerarsi valido, ma la norma che disciplina tale materia non prevede nulla di tutto ciò e, fra l’altro, neanche le varie circolari, sia del Ministero delle Finanze, la n. 1 del 02/03/1994, che quella dell’Agenzia delle Entrate, n. 19 del 01/03/2001 forniscono alcun chiarimento in merito.
Nel caso de quo si tratterebbe di una rinuncia all’agevolazione.

In generale, si ritiene che non si possa rinunciare alle agevolazioni già acquisite, perché il rapporto tributario è definito e questo anche se il contribuente è disposto a pagare le sanzioni. Secondo la Cassazione (v. sent. n. 9607 del 21/07/2000, in G.T. 2001, pag. 509 e la sent. n. 8784 del 28/06/2000, nella quale la Corte afferma che la richiesta di agevolazioni 'una volta avanzata, si rende di per sé stessa come non revocabile') la richiesta di agevolazioni ha carattere negoziale e 'non è revocabile, per definizione, tanto meno in vista del successivo atto di acquisto'.

Nel ringraziarLa per i complimenti che ha voluto farmi, Le porgo distinti saluti.