Dettaglio parere dell'Avv. Maurizio Villani in materia fiscale e tributaria

05/05/2005

Recupero del credito d'imposta sulla prima casa

Quesito

Spett.le Studio Villani, ho bisogno di una consulenza riguardante il recupero del credito d'imposta sulla prima casa.

03/03/2004 ho venduto un appartamento (prima casa) acquistato nel 1994.

Nello stesso mese (marzo 2004) ho stipulato un compromesso per l'acquisto della nuova casa (a quel tempo già in fase di costruzione) da un'impresa costruttrice, in cui si prevedeva la consegna dell'immobile il 30/09/2004.

La casa mi sarà consegnata entro il mese in corso, contestualmente alla stipula dell'atto di compravendita.

Dato che il termine di un anno (tempo massimo intercorrente dalla vendita e il riacquisto della prima casa) è decaduto, a Suo parere ho qualche speranza di recuperare il credito d'imposta dato che la sua decadenza è esclusivamente dipesa dal ritardo nella consegna da parte dell'impresa costruttrice?

Grazie in anticipo.
Cordiali saluti.
Prov. Perugia

Parere

Egregio Dottore, in merito al quesito che mi ha posto, Le preciso quanto segue.

1 della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. n. 131 del 26 aprile 1986 (Testo Unico dell’imposta di registro) prevede l’applicazione di imposte e tasse in caso di acquisto di una prima casa.

Per godere della agevolazione fiscale 'prima casa' dovranno ricorrere condizioni soggettive ed oggettive.

L’acquirente decade dalle agevolazioni fiscali 'prima casa', con il potere dell’Ufficio di recuperare la differenza di imposta, gli interessi di mora, oltre le sanzioni, qualora:
- abbia reso nell’atto una dichiarazione falsa;
- venda o doni l’abitazione prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto (a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale);
- non trasferisca la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Da quanto sopra esposto è chiaro che la norma parla di acquisto, presupponendo la stipula del contratto definitivo.

E’ noto che la promessa di vendita (compromesso) è un contratto preliminare che si contrappone al contratto definitivo.

Esso assolve alla funzione di impegnare le parti per un evento che non sia immediatamente realizzabile.

Non conoscendo il contenuto del contratto preliminare, Lei avrebbe potuto costituirsi una garanzia, prevedendo una 'penale' per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile rispetto alla data concordata.

In tal modo avrebbe potuto detrarre dal prezzo finale l’eventuale penale.

Distinti saluti.